『校區房買還是不買，買總校「老破小」還是買新區分校「大兩居」？』近期，孩子剛5歲的韓女士陷入了焦慮之中。隨著國家和省關於『多校劃片、教師輪崗、集團辦學』等一系列教育新規即將落地的消息不斷傳出，在冰城『學齡前家長圈』和學區房房主間，關於學區房未來走勢的猜想和討論聲不斷。

　　一街之隔，房價差出一倍多

　　為了不讓孩子『輸在起跑線上』，只要跟『學區』兩個字沾了邊兒，房子身價往往會上漲數倍。哈住房開發集團悅居公司運營中心總監楊星介紹，主城區對於同一地段的房子來說，學區房要比普通房產的價格普遍高出20%，如果是名校的優質學區房，與周邊房價差異會更明顯。孩子適齡必須入學，學區房也成為剛需，即便樓市處於冷靜期，學區房往往也能走出獨立的行情。因此，多年來，不少人對學區房形成了只漲不跌的印象。

　　『在哈市有一條「著名」的學區房街路，就是位於南崗區的和興三道街。道路東側的水院小區建於20世紀80年代，而道路西側的沙曼小區則於90年代建成。正常情況下，後者無論是建成年代或是戶型方面，在銷售市場上應該更有優勢。不過水院小區對口師大附小，在戶型、面積等處於劣勢的水院小區均價高達2.5萬元，是沙曼小區房價的兩倍多。』楊星告訴記者，在花園校、繼紅校、鐵嶺校、風華校和經緯總校等周邊區域的住房，其房屋成交狀態也都呈現相似情況。

　　『多校劃片』，老城、新區學區房『遭遇』不同

　　原本『只漲不跌』的學區房，如今卻成了韓女士的焦慮源頭。

　　2月春節假期剛過，教育部發出了《教育部2022年工作要點》，『要積極推進多校劃片，隨機分配優質學校名額；積極推進小學、初中對口直昇、強弱搭配和九年一貫制辦學。』與此同時，省政府也出臺了《黑龍江省『十四五』教育事業發展規劃》，『試行中小學學區化管理，推進集團化辦學、多校劃片、多校聯盟等辦學體制機制改革』。

　　『多校劃片，龍江政策具體如何落地還不好說。如果我買了學區房，將來孩子可能上不了看中的學校，出售時房價下跌，很可能成交也困難。』韓女士有些忐忑。

　　與韓女士同樣感到焦慮的是家住南崗區鐵嶺街的李先生。他家的這套學區房距離鐵嶺校直線距離只有不到100米，兩室一廳建築面積68平方米，位於頂層。他告訴記者，『我女兒目前已上初中，因為要去外地發展，從2021年開始就准備將這套房子出手，因為樓下同樣戶型的鄰居曾以150萬元成交，考慮到是頂層就掛出140萬元，去年剛掛牌時，曾有多個中介和個人前來看房。沒想到，過完年掛出價降到120萬元，竟然連個諮詢電話都沒接到。』

　　對此，大盛地產南崗區域經理郝景坤表示，春節假期結束後，在國家和省的教育新規即將落地的消息陸續發出後，哈市老城區的學區房市場觀望氣氛濃重且成交量下滑，出現議價空間明顯加大的局面。但在哈西、群力等新區內，因為區域內的小學和中學對口資源相對單一，無論怎麼劃片，所購住房依舊是『校區』，再加上本身這些房屋條件都不錯，所以這些區域住房成交情況雖然受樓市整體趨勢影響，但並未出現老城區的清冷情況。

　　新規待『落地』，學區房向左還是向右？

　　『多校劃片，就是一個小區對應多個學校，房屋不再能保證孩子一定能進入名校，而是可能進入小區附近其他學校。』楊星認為，學區房降溫是必然的，多校劃片想要實現的教育資源相對均衡，本質上就是為了打擊市場上炒作學區房的行為——炒房人購房後再出手流向市場需要周期，新政策使『校區房變非校區房』，或致無人接盤。就近入學目的也是為每一個兒童提供平等的受教育的權利，確保教育的公平原則。

　　目前哈市相應的具體政策還沒有出臺，但國家和省的相關《工作要點》和《規劃》相繼公布，實施只是時間的問題。以北京西城區為例：西城區購房多校劃片時間分界線確定為2020年7月31日。也就是說，自2020年7月31日後在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。但在時間分界線之前便已經將戶籍遷入的學生，依然可以按照原計劃昇入目標學校；在此之後的學生，則按照多校劃片的規則進行入學。楊星據此分析認為，在哈市教育新規尚未『落地』前購入的學區房，仍然可以按照原來的政策正常入學。

　　對此，郝景坤認為，受『五年一學位』鎖定制、『購房落戶』時間限定、『積分入學』等政策共同作用，哈市熱點小學新生規模，未來仍將繼續縮小，熱點小學學位緊張的矛盾可能會得到緩解。同時，受政策面的影響，當前，哈市老城區學區房的掛牌價格和議價空間出現明顯松動，比起之前，購房成本也有所降低。

　　至於未來所謂『學區房』的走勢，郝景坤認為，『多校劃片改變的是有限資源的分配規則，只要資源是有限的，那麼價值就不會改變。換句話說，你要想要參與心儀名校「多校劃片」的前提，不也得先擁有相應片區的房子嘛！不過，政策之下，人們會衡量值不值的問題，之前的那些「老破頂」學區房去化時間將會明顯拉長。』

　　鏈接——多校劃片

　　通俗地說，多校劃片是指一個小區對應多個學校。熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生，仍應就近安排至其他學校入學。